London boligpriser forklart i fem diagrammer
Verdien på boliger i hovedstaden faller etter år med årlig vekst

Dan Kitwood/Getty Images
Boligpriser i London falt med 0,6 prosent i juni , ifølge Storbritannias offisielle statistikkorgan, ONS. Det høres kanskje ikke så mye ut, men følger år der prisene vokste med årlig gjennomsnittlig 7,5 % mellom slutten av 2009 og slutten av 2017.
Prisene har stort sett vært uendret siden slutten av 2017, etter år der London har vært bærebjelken i Storbritannias boligmarked. Det har vært mange spekulasjoner om effekten av Brexit på eiendomsmarkedet i London, men det er lite data ennå for å støtte dette. Det har vært en rekke faktorer på jobb som vi kan se, som har ført til svekkelse av prisene, men noen av dem er av nasjonal karakter – særlig lav realinntektsvekst – og noen mer lokale, inkludert ytterligere interne migrasjonsstrømmer bort fra London.
I tillegg, siden London-prisene har økt i forhold til resten av sørøst, kunne vi kanskje forventet at London-markedet ville ha falt noe tidligere. I så fall kan nylige endringer ganske enkelt være en avvikling av overvurderingen de siste årene. Det er viktig å huske at London-prisene forblir svært høye med en gjennomsnittspris på £475 000.
Nedenfor er fem diagrammer som forklarer hva som skjer.
1. Ringvirkningen
I løpet av påfølgende sykluser siden tidlig på 1970-tallet har Storbritannia sett et fenomen kjent som ringvirkningen. I økonomiske høykonjunkturer har boligprisene hatt en tendens til å stige først i London og sørøst, og deretter gradvis, over tid, har de andre regionene tatt igjen. London har alltid ligget foran, men den prosentvise forskjellen har vanligvis ikke blitt større.
Som grafen over viser, har prisene i London i gjennomsnitt vært omtrent det dobbelte av de i nord (her representert ved Yorkshire og Humberside, som brukes som sammenligning fordi de regionale grensene ikke har endret seg over tid). Unntaket fra de relative endringene er perioden siden midten av 1990-tallet, hvor historiske posisjoner ennå ikke er gjenopprettet.
2. Inntektsvekst
Endringer i regionale priser er sterkt påvirket av nasjonale faktorer, blant annet lavt rentenivå og vekst i realinntekter. Vi vet at realinntekter har en sterk effekt på boligprisene. Som en tommelfingerregel fører 1 % økning i realinntekter til 2 % økning i realhusprisene, fordi husholdningene har råd til å betale mer. Og så, typisk over syklusen, viser boligprisene mer volatilitet enn inntektene.
Det er spesielt merkbart at Office for Budget Responsibility (OBR), Storbritannias uavhengige finanspolitiske vakthund, har trappet ned sine nasjonale boligprisprognoser, og erkjenner at svakere produktivitet fører til lavere realinntektsvekst. For eksempel, i mars 2016, forventet OBR at de nominelle boligprisene ville stige med 4,7 % i 2019; innen mars 2018, dette hadde blitt revidert ned til 2,7 % .
3. Tilbud, etterspørsel og regionale mønstre
Dårlig inntektsvekst forklarer hvorfor London opererer i et svakere nasjonalt boligmiljø, men det forklarer ikke det regionale prismønsteret. Høyere etterspørsel i London, forsyningsmangel og interne migrasjonsmønstre spiller også en rolle.
For dette hjelper det å se nærmere på sørøst – altså indre London i forhold til ytre London og i forhold til sørøst som helhet. Nøkkeltrekket er at vi nå ser på områder som ikke er fysisk veldig fjernt fra hverandre, og vi vet at de fleste flyttinger skjer over svært korte avstander – i følge 2014-15 Engelsk boligundersøkelse , 74 % av tilflytterne, hvor husstandens leder var under 55 år, flyttet med under ti mil og 24 % flyttet under en mil.
London har lenge hatt flere mennesker som har forlatt byen enn inn i den. Mens det tiltrekker de unge, mister London de litt eldre aldersgruppene. Dette tapet gikk kraftig ned frem til 2009, men akselererte deretter igjen, spesielt i 2016 og 2017 til å overstige 100 000 mennesker.
Dette mønsteret samsvarer stort sett med den observerte utviklingen i boligprisene. Siden en høy andel mennesker som forlater London drar andre steder i sørøst, forventer vi å se et fall i forholdet mellom boligpriser i London i forhold til sørøst de siste to årene, og dette ser ut til å ha vært tilfelle.
4. Eiendomstyper konsistente
De relative prisene for ulike typer eiendom (eneboliger, tomannsboliger, rekkehus og leiligheter) har gått opp og ned på samme måte, selv om det selvfølgelig er absolutte forskjeller i prisene. På samme måte som husholdninger kan flytte mellom lokasjoner, kan de substituere mellom eiendomstyper som fører til lignende prisbevegelser.
Derfor konsentrerer neste diagram seg om forskjellene mellom prisene på rekkehus i indre og ytre London. De indikerer at det nylig har vært relative prisfall i indre London, noe som igjen stemmer overens med husholdninger som flytter ut fra de dyrere indre områdene.
5. Investeringseiendommer
Likevel er ikke migrasjonsstrømmer hele historien. Det er heller ikke sannsynlig at de relative prisene kan forklares med forsyningsmangel – også sør-øst lider av mangel. Men en ytterligere forklaring ligger i det monetære miljøet og spesielt lave rentenivåer.
Boliger i London er sterkt påvirket av sin rolle som en investering like mye som et forbruksvare. Investeringsmotivene for å kjøpe bolig er også viktige i andre områder, men London har uten tvil spesielle kjennetegn, og prisene i London reagerer mer på endringer i rentenivået enn andre steder. Muligheten eksisterer derfor for at etter hvert som renten gradvis stiger i økonomien, vil London bli sterkere påvirket enn andre regioner, og begynner å gjenopprette noen av de historiske mønstrene sett i den første grafen.
Likevel, på tross av alt snakk om fallende boligpriser, bør vi huske på at gjennomsnittsprisen på til og med en leilighet i London er fortsatt godt over £400.000 . Til sammenligning er gjennomsnittsprisen for en leilighet i sørøst nærmere £200 000 – og til og med dette er utenfor ressursene til de fleste potensielle førstegangskjøpere uten betydelig ekstra støtte. Så prisfallet vi ser vil neppe ha noen vesentlige fordeler for førstegangskjøpere. I hvert fall på den skalaen som har funnet sted så langt, innebærer fallet ganske enkelt beskjedne kapitaltap for eksisterende eiere. Av Geoff Meen , professor i anvendt økonomi ved University of Reading
Denne artikkelen er publisert på nytt fra Samtalen under en Creative Commons-lisens. Les original artikkel .